Kentsel dönüşüm, Türkiye’de yapı stokunun yenilenmesi ve depreme dayanıklı hale getirilmesi açısından büyük önem taşımaktadır. 2025 yılı itibarıyla artan inşaat maliyetleri, malzeme fiyatları ve işçilik giderleri nedeniyle kentsel dönüşüm m² maliyetlerinde ciddi artışlar yaşanmıştır. Bu yazıda kentsel dönüşüm sürecine dahil olan bir yapının ortalama metrekare bazında maliyetlerini ele alarak, inşaat türüne göre fiyat aralıklarını ve etken unsurları detaylı şekilde inceliyoruz.
Kentsel Dönüşüm m2 Maliyeti Ne Kadar Oldu?
2025 yılı itibarıyla Türkiye genelinde kentsel dönüşüm kapsamında yapılan binaların m² başına maliyeti, ortalama olarak 12.000 TL ile 20.000 TL arasında değişmektedir. Bu değişkenlik; binanın kat sayısı, inşaat türü, kullanılacak malzeme kalitesi ve bulunduğu bölge gibi faktörlere bağlı olarak şekillenmektedir. Özellikle İstanbul, İzmir ve Ankara gibi büyükşehirlerde m² maliyetler 20.000 TL’yi aşabilmektedir.
Kentsel Dönüşüm m2 Maliyeti Neleri Kapsar?
Kentsel dönüşüm m2 maliyeti; inşaat malzemesi, işçilik, mimari proje giderleri, mühendislik hizmetleri, ruhsat işlemleri, çevre düzenlemesi ve yıkım gibi birçok kalemi kapsamaktadır. Ayrıca bazı projelerde müteahhitlik hizmeti, yapı denetim ve zemin etüdü masrafları da toplam maliyetin içerisine dahil edilmektedir.
Malzeme Kalitesinin Etkisi
Kullanılan yapı malzemelerinin kalitesi m2 maliyetini doğrudan etkiler. Birinci sınıf beton, ısı yalıtımı, yangın yönetmeliğine uygun malzeme ve çevre dostu ürünler, toplam maliyeti artıran ama binanın değerini yükselten unsurlar arasında yer alır.
Bölgesel Farklılıklar
İstanbul gibi büyük şehirlerdeki arsa değerleri ve işçilik ücretleri, Anadolu’daki birçok şehre göre oldukça yüksektir. Bu da m2 maliyetlerini bölgeden bölgeye farklılaştırır. Deprem riski yüksek olan bölgelerde zemin iyileştirme çalışmaları da ek maliyet yaratır.
Kentsel Dönüşümde Devlet Desteği var mı?
2025 yılı itibarıyla devlet, kentsel dönüşüm projelerine çeşitli destekler sunmaktadır. Bu destekler arasında kira yardımı, faiz destekli kredi imkanı ve vergi muafiyetleri bulunmaktadır. Ancak bu desteklerin kapsamı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın ilgili yönetmeliklerine göre belirlenmekte ve her proje özelinde değişebilmektedir.
Kat Sayısına Göre Maliyet Değişir mi?
Evet, inşa edilecek binanın kat sayısı arttıkça temel, kolon ve taşıyıcı sistemlerin daha dayanıklı inşa edilmesi gerekir. Bu durum m² başına düşen maliyetin artmasına yol açar. 3-4 katlı binalar daha ekonomik maliyetlere sahipken, 10 kat ve üzeri yapılarda maliyet ciddi biçimde yükselir.
Az Katlı Binalarda Avantajlar
Az katlı binalar için temel yapısı daha sade tutulabilir, asansör ve yangın merdiveni gibi zorunluluklar daha az olduğundan maliyetler de düşer. Ancak bu binalarda arsa payı daha fazla olduğundan arsa sahiplerine düşen daire sayısı azalabilir.
Yüksek Katlı Binalarda Yüksek Maliyet
Yüksek katlı binalar hem mühendislik açısından karmaşıktır hem de yangın güvenliği, asansör sistemi ve radye temel gibi özel inşaat teknikleri gerektirir. Bu da toplam maliyeti doğrudan etkileyen en büyük faktörlerden biridir.
2025 Yılına Ait m2 Maliyet Aralıkları
Aşağıdaki tabloda 2025 yılında Türkiye genelinde ortalama m² maliyet aralıklarını, binanın konumuna ve kat sayısına göre karşılaştırmalı olarak görebilirsiniz:
| Bölge/Kat Sayısı | 1-4 Katlı Yapılar | 5-10 Katlı Yapılar | 10+ Katlı Yapılar |
|---|---|---|---|
| İstanbul | 14.000 – 18.000 TL | 16.000 – 22.000 TL | 20.000 – 26.000 TL |
| Ankara | 13.000 – 16.000 TL | 15.000 – 19.000 TL | 18.000 – 23.000 TL |
| İzmir | 13.500 – 17.000 TL | 15.500 – 20.000 TL | 19.000 – 24.000 TL |
| Anadolu (Ortalama) | 12.000 – 14.000 TL | 13.500 – 17.000 TL | 16.000 – 20.000 TL |
Kentsel Dönüşümde Daire Başına Maliyet Ne Kadar?
Kentsel dönüşümde tek bir dairenin maliyeti, binanın toplam alanı, dairenin büyüklüğü ve inşaat kalitesine bağlı olarak değişir. 100 m2 büyüklüğünde bir dairenin yapım maliyeti, 2025 yılı itibarıyla ortalama 1.500.000 TL ile 2.300.000 TL arasında değişmektedir. Bu rakama inşaat dışında kalan ruhsat, yıkım, proje ve yapı denetim giderleri de dahil edilebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Aşağıda “Kentsel Dönüşüm m2 Maliyeti 2025” ile ilgili sıkça sorulan sorular ve yanıtları yer almaktadır:
Kentsel dönüşümde en düşük m2 maliyeti ne kadar?
2025 yılı itibarıyla en düşük m2 maliyeti Anadolu şehirlerinde yaklaşık 12.000 TL civarındadır. Ancak bu rakam sadece standart malzeme ve minimum işçilik koşullarında geçerlidir, projeye göre artış gösterebilir.
İstanbul’da kentsel dönüşüm maliyeti neden yüksek?
İstanbul’da hem arsa bedelleri hem de işçilik maliyetleri yüksektir. Ayrıca yüksek deprem riski nedeniyle zemin güçlendirme ve yapı güvenliği için daha fazla yatırım yapılması gerektiğinden maliyetler artar.
Dönüşümde devletin sağladığı destekler nelerdir?
Devlet, kentsel dönüşüm kapsamında kira yardımı, faiz indirimli kredi ve harç muafiyeti gibi çeşitli destekler sunmaktadır. Bu yardımlar projeye, binanın durumuna ve hak sahipliğine göre değişiklik göstermektedir.
Maliyet sadece inşaatla mı sınırlı?
Hayır, kentsel dönüşümde toplam maliyet yalnızca inşaattan ibaret değildir. Ruhsat giderleri, yapı denetim, mimari ve statik proje çizimleri, çevre düzenlemesi ve hatta yıkım gibi kalemler de dahildir.
Yüksek katlı bina mı yoksa az katlı mı daha avantajlı?
Yüksek katlı binalar daha fazla konut üretimi sağlarken, maliyetleri ve proje süreci daha karmaşıktır. Az katlı yapılar ise sade çözümler sunsa da arsa verimliliği açısından dezavantajlı olabilir.
Kentsel dönüşümde metrekare hesabı nasıl yapılır?
Metrekare hesabı, inşa edilecek alan üzerinden yapılır. Net alan değil, brüt inşaat alanı esas alınır. Bu alana ortak kullanım alanları da dahildir ve genellikle ruhsatlı projede belirtilen metraj üzerinden hesap yapılır.
2025’te maliyetlerin daha da artması bekleniyor mu?
Evet, inşaat sektörü genelinde malzeme ve işçilik maliyetleri dövize endeksli olduğu için ilerleyen aylarda fiyatların artması muhtemeldir. Ayrıca mevzuattaki değişiklikler ve finansal koşullar da etkili olacaktır.
